SII aclara dudas de tributación de inmuebles en el IVA
Con las modificaciones que la Ley N° 20.780 realizó a la Ley del IVA (D.L. N°825, de 1974), la aplicación de dicho tributo a las ventas de inmuebles, que estaba restringida exclusivamente a las transferencias de inmuebles de propiedad de una empresa constructora construidos por ella, o en parte por un tercero para ella; a contar del 1° de enero del 2016, se amplía a todas las ventas de inmuebles, sean éstos nuevos o usados, en la medida que sean efectuadas por un vendedor habitual, entendiendo por este último a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia construcción o adquiridos de terceros, con la salvedad referida a las transferencias de terrenos.

No obstante, la primera parte del artículo séptimo transitorio de la ley N° 20.780, establece que se encontrarán exentas del impuesto al Valor Agregado, las ventas de inmuebles que cumplan ciertos requisitos, como es contar con el permiso de edificación a que se refiere la Ley General de Urbanismo y Construcción al 01 de enero de 2016 y que su venta se realice en el plazo de un año a contar de esa fecha.

Por Oficio N°3312, del 16 de diciembre de 2016, el Servicio de Impuestos Internos emitió pronunciamiento sobre aplicación de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, en la venta de inmuebles a las siguientes inquietudes planteadas por un contribuyente:

a) Según el artículo 7° Transitorio de la Ley N° 20.780, quedan exentos de IVA todos los bienes inmuebles que tienen permiso de edificación al 31.12.2015 y que se venden durante el año 2016 ¿Este artículo Transitorio rige para las propiedades usadas?

El SII señaló en el Oficio que, tratándose de inmuebles usados, éstos cumplen con el requisito de contar con el permiso de edificación a que se refiere la norma referida precedentemente, y en la medida que su venta se haga a más tardar 1° de enero de 2017, su enajenación se encontrará exenta de IVA.

b) ¿Qué sucede con los bienes inmuebles comprados durante el año 2016 y que se venden el mismo año, y que además tengan permiso de edificación al 31.12.2015, están afectos a IVA?

Respecto de esta inquietud, el órgano fiscalizador precisó que como consecuencia de modificación al N° 3 del artículo 2° de la ley, se incorporó una presunción de habitualidad cuando entre la adquisición o construcción de un bien raíz y su posterior venta, transcurre un plazo igual o inferior a un año, por lo que dicha venta se encontraría gravada con IVA; sin perjuicio de ello, es aplicable en este caso, la exención establecida en el artículo séptimo transitorio de la ley N° 20.780, al cumplirse los requisitos de contar con permiso de edificación al 1° de enero de 2016 y su venta efectuarse durante el año 2016.

c) En caso de bienes inmuebles que se compren en remates judiciales y para el efecto del pago de IVA, ¿Cuándo rige la fecha de la compra en el acta de remate o escritura?; y

En lo que atañe a esta consulta, el Servicio parte por señalar que se debe considerar que la letra f), del artículo 9° del D.L. N° 825, de 1974, establece que en el caso de la venta de bienes corporales inmuebles, el impuesto se devenga en el momento de emitirse la o las facturas; por otra parte, el artículo 55° de la ley establece que en el caso de la venta de inmueble la factura debe emitirse al momento de suscribirse la escritura de compraventa por el precio total, incluyendo la sumas pagadas previamente que se imputen al mismo a cualquier título.

De acuerdo a lo dispuesto en el artículo 495 del Código de Procedimiento Civil el acta de remate extendida en el registro del secretario del tribunal que intervenga en el remate hace las veces de escritura pública, por lo tanto al momento de ser ésta extendida, deberá emitirse la factura correspondiente, con lo cual se devenga el impuesto y nace la obligación de su pago.

d) ¿Si compro un bien inmueble con IVA al vender el mismo bien se aplica nuevamente el IVA al bien inmueble? (artículo 16°, letra g) del D.L. N° 825).

Sobre este punto el SII, en el Oficio aludido argumentó que en cuanto a la aplicación del Impuesto al Valor Agregado en la venta de un inmueble, respecto del cual en su adquisición se pagó el referido impuesto, si la venta respectiva es realizada por un vendedor habitual se encontrará gravada con IVA, y el impuesto soportado constituirá un crédito fiscal que podrá imputarse contra el débito que se genera en la venta, estando la base imponible determinada según lo establecido en el inciso 2° del artículo 17° del D.L. N° 825, de 1974.

Distinta es la situación cuando en la adquisición del inmueble por un vendedor habitual de dichos bienes, no se soporta IVA, ya que en este caso, la posterior venta del inmueble, al ser efectuada por un vendedor habitual, también se encontrará gravada con el referido impuesto, pero para fines de la determinación de la base imponible, deben aplicarse las normas establecidas en la letra g) del artículo 16° de la ley.